O Supremo Tribunal de Justiça tem como principal objetivo pacificar a jurisprudência e assim trazer segurança jurídica à aplicação do Direito no Brasil. Neste conteúdo você verá o que a Segunda Seção do STJ decidiu, com efeito repetitivo (com aplicação geral a casos análogos), sobre resolução de compra de imóvel garantida por alienação fiduciária.
Como funciona a Garantia por Alienação Fiduciária
Quando um imóvel é comprado, através de financiamento, por exemplo, ou quando uma empresa necessita de financiamento bancário, poderá ser constituída garantia imobiliária de alienação fiduciária, o que significa que a propriedade daquele bem dado em garantia é transferida ao credor fiduciário, mantendo-se a posse direta com o comprador/financiado.
Ou seja, o bem somente será do devedor, denominado fiduciante, quando quitada a dívida. Havendo a mora de qualquer parcela, o credor poderá cobrar a entrega do bem sem necessitar de processo judicial, que será leiloado extrajudicialmente.
Alienação fiduciária e a resolução
Existem diversas formas de extinção do contrato, uma delas é a resolução.
A resolução ocorre quando há um descumprimento de obrigações contratuais, também podendo ocorrer quando há nulidades no contrato.
Prevista nos artigos 474 e 475, do Código Civil, também é chamada de quebra de contrato. A parte prejudicada pode pedir a extinção do contrato, devendo ser avaliadas as repercussões concretas dessa quebra em cada caso.
O que decidiu o STJ
O STJ julgou recursos repetitivos, fixando tese com o Tema 1.095 estabelecendo que a resolução, por ausência de pagamento, de contrato de compra e venda de imóvel garantido com alienação fiduciária registrado em cartório deverá seguir o previsto na Lei n.º 9.514/97, lei que rege a alienação fiduciária.
Outro requisito é a constituição de mora pelo devedor – a obrigação do credor de formalizar a inadimplência do devedor para poder excutir a garantia.
Desta forma, aplicando-se a Lei n.º 9.514/97, por esta ser legislação específica, afasta-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor – CDC.
Com a definição de tese voltam a tramitar todos os processos que aguardavam julgamento da questão envolvida nos recursos repetitivos, devendo ser dada a solução desse julgado do STJ aos casos que estavam suspensos aguardando tal julgamento.
Procedimento da Lei n.º 9.514/97
A Lei n.º 9.514/97 dispõe sobre o sistema de financiamento imobiliário, instituindo entre outros instrumentos a alienação fiduciária de coisa imóvel.
Conforme ressaltado pelo relator ministro Marco Buzzi, uma vez que o CDC não traz procedimento específico para a busca do bem pelo credor, resta inviabilizada sua aplicação nestes casos.
Já a lei específica traz o procedimento que deve ser seguido no processo, tanto nos casos de mora, como de nulidade contratual.
Requisitos próprios da Lei de Alienação Fiduciária
No entanto, o relator deixou claro que para afastar o CDC e aplicar a lei de alienação fiduciária seus requisitos devem estar devidamente presentes, ou seja, a alienação fiduciária deve ser hígida, válida. São eles:
- Registro do contrato em cartório de imóveis;
- Inadimplemento do devedor;
- Constituição em mora.
Isto é, mesmo que haja ausência de pagamento, mas o credor não tenha constituído o devedor em mora, a lei especial não será aplicável, valendo o Código de Defesa ao Consumidor e o Código Civil, em seus artigos 472 e seguintes.
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